Démembrement de propriété : ce que le créancier peut saisir

Un commandement de payer valant saisie vient de vous être signifié, et le bien est démembré. Le démembrement de propriété sépare l’usufruit, droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, de la nue-propriété, droit de disposer du bien sans en jouir. La saisie immobilière atteint chacun de ces deux droits séparément, sans jamais les réunir.

Le créancier ne peut saisir que le droit dont son débiteur est titulaire

La saisie immobilière peut porter sur un droit démembré comme sur la pleine propriété. Mais le créancier ne fait vendre que le droit de son débiteur. Le juge de l’exécution (JEX) excède donc ses pouvoirs s’il ordonne la vente en pleine propriété contre la volonté de l’autre titulaire.

Le démembrement de propriété ne soustrait pas le bien à la saisie immobilière. L’article L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE) vise « tous les droits réels afférents aux immeubles […] susceptibles de faire l’objet d’une cession ». Le texte ne les nomme pas ; la doctrine et la jurisprudence en déduisent la saisissabilité séparée des deux droits. La Cour de cassation a jugé l’usufruit d’un majeur « cessible » et saisissable par ses créanciers (Cass. 1re civ., 2 févr. 2022, n° 20-16.272).

Le gage général du créancier ne porte que sur le patrimoine de son propre débiteur (articles 2284 et 2285 du code civil). Le créancier du nu-propriétaire ne saisit donc que la nue-propriété, et la Cour de cassation en a tiré la conséquence dès 2009 (Cass. 3e civ., 18 nov. 2009, n° 08-19.875, publié au Bulletin).

Quand le bien est à la fois indivis et démembré

L’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas en indivision : leurs droits sont de nature différente (Cass. 1re civ., 12 févr. 2020, n° 18-22.537). L’indivision n’existe qu’entre co-usufruitiers ou co-nus-propriétaires. Un indivisaire peut alors demander la licitation de sa quote-part (articles 817 et 818 du code civil). Cette licitation peut porter sur la pleine propriété lorsqu’elle apparaît « seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits ». Le juge ne peut toutefois l’ordonner à la demande d’un nu-propriétaire, contre la volonté de l’usufruitier (article 815-5, alinéa 2).

Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis (article 815-17, alinéa 2). Le partage reste donc la voie pour saisir un bien immobilier en indivision.

La vente forcée de la nue-propriété laisse l’usufruit intact

La vente forcée de la seule nue-propriété ne modifie pas le droit de l’usufruitier, qui continue de jouir du bien en nature. L’adjudicataire acquiert une nue-propriété grevée de cet usufruit, lequel ne s’éteindra que par ses causes légales. Aucune part du prix d’adjudication ne revient à l’usufruitier.

L’article 621, alinéa 1er, du code civil vise la vente, non la saisie.

La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.

Code civil, article 621, alinéa 1er, seconde phrase

La vente sur adjudication en applique le principe : ni purge, ni rachat, ni cantonnement de l’usufruit n’accompagnent la vente forcée. Les hypothèques s’effacent par la purge des inscriptions, mais le démembrement de propriété survit à l’adjudication.

La pleine propriété ne se reconstitue qu’à l’extinction de l’usufruit, dont l’article 617 du code civil fixe les causes : décès de l’usufruitier, terme, consolidation, non-usage trentenaire, perte de la chose. La Cour de cassation l’a jugé en matière d’hypothèque (Cass. com., 13 mars 2012, n° 11-10.289, publié au Bulletin). La transposition à l’adjudication reste une déduction, qu’aucun arrêt n’a tranchée.

L’article 621 organise bien une répartition du prix selon la valeur de l’usufruit, mais ce mécanisme suppose une vente simultanée des deux droits, donc l’accord de l’usufruitier ou sa qualité de débiteur saisi. L’usufruitier resté tiers à la procédure de saisie immobilière n’entre dans aucun de ces cas. Le prix d’adjudication intègre en contrepartie la décote correspondante.

Le commandement doit désigner le droit saisi, à peine de nullité

Le commandement de payer valant saisie désigne chacun des biens ou droits saisis, à peine de nullité. Cette désignation suit les règles de la publicité foncière : elle dit si l’acte frappe la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété. Aucun texte n’impose de le dénoncer au titulaire de l’autre droit.

L’article R. 321-3 du CPCE énumère ces mentions. Son 5° impose « la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière ». Aucun alinéa n’est propre au démembrement de propriété : le droit saisi se désigne comme tout autre droit réel.

La seule dénonciation prévue par l’article R. 321-1 vise le conjoint du débiteur, pour la résidence de la famille. Une cour d’appel a jugé qu’aucun texte n’oblige le créancier à notifier le commandement aux usufruitiers, solution rendue en droit local alsacien-mosellan et non censurée (Cass. 2e civ., 2 déc. 2021, n° 20-13.253, rejet non spécialement motivé).

Le cahier des conditions de vente ne dit rien de plus : l’article R. 322-10 du CPCE ne vise que « la désignation de l’immeuble saisi ».

Une désignation erronée se conteste devant le JEX, à l’audience d’orientation, dans un délai bref ; les motifs pour contester le commandement de payer obéissent à leurs propres règles. Le nu-propriétaire saisi gagne à faire relire l’acte par un avocat en saisie immobilière dès sa signification.

Le bail consenti par l’usufruitier s’impose à l’acquéreur dans des limites strictes

L’usufruitier peut donner le bien à bail sans l’accord du nu-propriétaire. Le bail continue de produire effet après la vente forcée, à l’égard du nu-propriétaire et donc de son ayant cause. Son opposabilité reste plafonnée dans le temps, et elle est exclue pour certains baux.

L’article 595 du code civil pose ces limites. Le bail de plus de neuf ans consenti par l’usufruitier seul ne s’impose pas intégralement au nu-propriétaire. Le preneur achève donc seulement la période de neuf ans en cours, une fois l’usufruit éteint.

Les baux de neuf ans ou moins renouvelés trop tôt sont sans effet, sauf exécution commencée avant la cessation de l’usufruit. Le seuil est de trois ans avant l’expiration pour un bien rural, deux ans pour une maison.

L’usufruitier ne peut en revanche consentir seul un bail rural, commercial, industriel ou artisanal. Le concours du nu-propriétaire est requis, à défaut une autorisation judiciaire. La transposition à l’adjudicataire, ayant cause du nu-propriétaire, reste une déduction du texte.

Le démembrement organisé pour échapper au créancier reste attaquable

Le créancier peut faire déclarer inopposable à son égard l’acte par lequel son débiteur s’est dépouillé de la nue-propriété. L’article 1341-2 du code civil fonde cette action, qui suppose trois conditions. La conservation de l’usufruit ne suffit pas, à elle seule, à écarter la fraude.

Le texte n’énonce que la fraude et, pour un acte à titre onéreux, la connaissance du tiers cocontractant ; pour une donation, acte à titre gratuit, cette complicité n’a pas à être prouvée. Les deux autres conditions sont jurisprudentielles. Le créancier doit établir :

1. une créance certaine en son principe à la date de l’acte, puis au jour où le juge statue ;
2. la fraude, c’est-à-dire la conscience du préjudice causé au créancier, sans intention de nuire ;
3. l’insolvabilité au moins apparente du débiteur, condition autonome et distincte de la fraude.

La cour d’appel de Versailles a jugé qu’un démembrement de propriété « minore la valeur du bien » et « complique encore davantage l’exercice des voies d’exécution ». La Cour de cassation n’a pas remis en cause ce motif.

Le débat se joue donc sur la troisième condition : le débiteur soutient que la valeur de l’usufruit conservé le laisse solvable. La prescription, les effets et la procédure de l’action paulienne obéissent à leur régime propre.