La réitération des enchères : mécanisme et conséquences

La folle enchère, que le code des procédures civiles d’exécution nomme aujourd’hui réitération des enchères, consiste à remettre en vente aux enchères un immeuble déjà adjugé, faute pour l’adjudicataire d’en avoir versé le prix et réglé les frais dans le délai légal. Ce mécanisme clôt la saisie immobilière : il n’intervient qu’après l’adjudication. La sanction ne frappe que l’adjudicataire défaillant, sans remettre en cause les étapes antérieures de la procédure.

La définition de la folle enchère figure à l’article L. 322-12, qui prononce la résolution de plein droit de la vente. Deux points en commandent la portée. Le juge ne peut constater cette résolution que si le défaut persiste à la date où il statue. Quant aux recours contre la nouvelle adjudication, ils se réduisent à l’excès de pouvoir.

Folle enchère et réitération des enchères : de quoi parle-t-on ?

La réitération des enchères est la procédure par laquelle un immeuble déjà adjugé est remis en vente aux conditions de la première vente forcée, faute pour l’adjudicataire d’avoir réglé le prix d’adjudication, les frais taxés ou les droits de mutation dans les délais prescrits (CPCE, art. L. 322-12 et R. 322-66).

Les deux expressions désignent la même institution. L’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 a écarté le terme folle enchère au profit de la dénomination du code des procédures civiles d’exécution. L’ancien mot subsiste de façon résiduelle dans le code de procédure civile, mais il ne recouvre aucune procédure autonome.

Le siège du mécanisme est double. L’article L. 322-12 pose le principe de la résolution de plein droit. Le volet réglementaire du même code, de l’article R. 322-66 à l’article R. 322-72 issus d’un décret, en organise la remise en vente.

Son champ dépasse la saisie immobilière : licitation, vente judiciaire d’un immeuble dépendant d’une liquidation judiciaire, purge des hypothèques. L’article 1281-18 du code de procédure civile y renvoie expressément.

En amont, la vente forcée a suivi son cours : commandement de payer valant saisie, publication au service de la publicité foncière, audience d’orientation, adjudication. La folle enchère n’intervient qu’ensuite, lorsque le prix d’adjudication demeure impayé. La remise en vente forme le dernier incident de la saisie immobilière qui sanctionne l’adjudicataire défaillant. Les ventes aux enchères de meubles relèvent d’un régime distinct, exposé en fin d’article.

Ce que l’adjudicataire doit régler, et dans quels délais

L’adjudicataire doit régler trois postes : le prix d’adjudication, les frais de poursuite et de surenchère taxés, les droits de mutation. Les articles R. 322-56 et R. 322-58 du code des procédures civiles d’exécution enferment ces obligations dans un délai unique. Ce délai court à compter de la date de l’adjudication immobilière définitive, « à peine de réitération des enchères ».

Ce qui est dû	Délai	Texte
Le prix d’adjudication, versé au séquestre ou consigné à la Caisse des dépôts et consignations	2 mois à compter de l’adjudication définitive	article R. 322-56
Les frais de poursuite et, le cas échéant, de surenchère taxés	2 mois, justificatif au greffe	article R. 322-58
Les droits de mutation	2 mois, justificatif au greffe	article R. 322-58

L’article L. 322-12 attache la résolution de la vente au défaut de versement du prix et de paiement des frais. Les frais taxés et les droits de mutation « sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix » (article R. 322-58). Toute stipulation contraire du cahier des conditions de vente est réputée non écrite.

Passé ce délai, « le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal » (article R. 322-56). La majoration joue automatiquement ; la résolution de la vente, non. Un versement tardif reste efficace tant que le juge n’a pas statué.

Le déclenchement : certificat du greffe et sommation de huit jours

Le greffe du juge de l’exécution délivre un certificat constatant que l’adjudicataire n’a justifié ni du versement du prix, ni de sa consignation, ni du règlement des frais taxés ou des droits de mutation ; ce certificat de non-paiement, une fois signifié, fait courir une sommation de payer sous huit jours (article R. 322-67 du code des procédures civiles d’exécution).

Trois qualités ouvrent cette demande, alternativement : le créancier poursuivant, un créancier inscrit ou le débiteur saisi (R. 322-66). Un créancier inscrit agit donc sans être à l’origine de la saisie ; les créanciers chirographaires, eux, n’ont pas cette qualité. La remise en vente reste une faculté : aucun texte n’enferme son exercice dans un délai.

Le déclenchement suit trois temps :

1. la délivrance du certificat par le greffe, à la demande de la personne qui poursuit la réitération des enchères ;
2. la signification du certificat au débiteur saisi, à l’adjudicataire et, le cas échéant, au créancier ayant sollicité la vente ;
3. la sommation faite à l’acquéreur, qui porte à peine de nullité l’injonction de payer le prix, les frais taxés et les droits de mutation dans un délai de huit jours, puis le rappel des textes visés au 2°.

Le point de départ des huit jours est la signification, non la délivrance du certificat ni l’adjudication. L’acte relève du commissaire de justice. La Cour de cassation a validé cette chaîne d’actes (Civ. 2e, 23 juin 2016, n° 15-16.760). Sans certificat du greffe signifié, aucune audience de remise en vente ne peut être fixée.

La remise en vente de l’immeuble : audience, publicité, enchères

La sommation restée sans effet, l’immeuble est remis en vente par une nouvelle adjudication : le juge de l’exécution (JEX) fixe l’audience dans un délai de deux à quatre mois suivant la signification du certificat du greffe, et le bien est revendu aux conditions de la première vente forcée.

L’article R. 322-69 confie la fixation de cette audience au juge de l’exécution, saisi sur requête du poursuivant. En cas de contestation du certificat de non-paiement, le délai de deux à quatre mois court à compter de la décision de rejet.

Le greffe avise quatre destinataires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire défaillant. L’omission de ce dernier avis fonde le recours pour excès de pouvoir examiné plus loin.

La publicité de la nouvelle vente reprend les formes des articles R. 322-31 à R. 322-36, augmentées d’une mention propre à la remise en vente : le prix d’adjudication impayé (article R. 322-70). L’avis porte la mise à prix et rappelle que seul un avocat peut enchérir.

Le jour de l’audience, les enchères désignent un nouvel adjudicataire selon le droit commun (article R. 322-71, renvoi aux articles R. 322-39 à R. 322-49). La mise à prix demeure celle de la première vente : aucun texte n’autorise à l’abaisser. À défaut d’enchère, le créancier poursuivant serait déclaré adjudicataire pour la mise à prix initiale du cahier des conditions de vente. Cette solution procède des règles générales de l’adjudication, transposables à cette audience par renvoi (R. 322-66, R. 322-71).

La résolution de plein droit de l’adjudication

L’article L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à défaut de versement du prix ou de sa consignation et de règlement des frais, « la vente est résolue de plein droit » ; cette résolution ne peut toutefois être constatée que si le défaut persiste à la date où le juge de l’exécution statue.

Ce texte résout l’adjudication prononcée au terme de la procédure de saisie immobilière ; il ne l’annule pas. Le régime mobilier, lui, subordonne la résolution à l’inaction du vendeur (C. com., art. L. 321-14).

La Cour de cassation en a fixé la portée le 1er octobre 2020 (Civ. 2e, n° 19-12.830, P+B+I) : « ce n’est qu’en l’absence de […] versement du prix […] à la date où le juge statue que la résolution de la vente peut être constatée, à l’occasion de la procédure de réitération des enchères ou par une action tendant à cette seule résolution ». L’adjudicataire qui consigne avant que le juge ne statue échappe donc à la résolution, à condition d’acquitter les intérêts de retard.

L’adjudicataire défaillant conserve la propriété du bien jusqu’au jugement d’adjudication rendu sur la remise en vente, seul acte qui constate la résolution (Civ. 2e, 9 juin 2022, n° 20-21.352 ; Civ. 2e, 11 mars 2010, n° 09-13.360).

L’action tendant à cette seule résolution

La résolution peut aussi être demandée à titre principal, hors de toute remise en vente : l’arrêt du 1er octobre 2020 ouvre cette action contre l’adjudicataire défaillant.

Le juge de l’exécution en connaît, comme de toute demande née de la saisie immobilière (article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire). Le débiteur saisi a qualité pour l’engager (Civ. 2e, 3 févr. 2022, n° 20-19.522). Ces dispositions d’ordre public excluent le droit commun de la résolution de vente (article 1654 du code civil). La prescription paraît quinquennale (article 2224 du code civil), à compter de l’expiration du délai imparti pour verser le prix d’adjudication ; cette solution, rendue en matière de licitation (Civ. 3e, 2 mars 2022, n° 20-23.602), reste à confirmer en saisie immobilière.

Ce que supporte l’adjudicataire défaillant

La défaillance ne se solde pas par la seule perte de l’immeuble : l’adjudicataire défaillant doit la différence entre son enchère et le prix de la revente si celle-ci est moins-disante, les frais taxés et les intérêts, perd sa garantie d’enchère et ne récupère rien.

Cinq charges pèsent sur le fol enchérisseur (L. 322-12 et R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution) :

1. la différence entre son enchère et le prix d’adjudication de la revente, « si celui-ci est moindre » (L. 322-12) ;
2. les frais taxés de la première vente, que l’adjudicataire défaillant « conserve à sa charge » (R. 322-72) ;
3. les intérêts au taux légal sur son enchère, dus passé un délai de deux mois suivant l’adjudication, jusqu’à la nouvelle vente (R. 322-72) ;
4. la garantie d’enchère de 10 % de la mise à prix, minimum 3 000 €, acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur (R. 322-41) ;
5. l’impossibilité de répéter les sommes déjà payées (L. 322-12).

Ces charges se cumulent, et le risque du fol enchérisseur ne se referme qu’à la nouvelle vente.

La Cour de cassation a écarté une lecture restrictive de cette interdiction de répétition : elle vise toutes les sommes versées, non la seule différence de prix (Civ. 2e, 2 mars 2023, n° 21-16.237).

L’article L. 322-12 règle la revente moins-disante, mais reste muet sur l’excédent lorsque le second prix d’adjudication dépasse la première enchère : aucune jurisprudence ne tranche ce silence.

Le nouvel adjudicataire ne doit que les frais afférents à la nouvelle adjudication (R. 322-72).

Contester et attaquer : appel fermé, excès de pouvoir

En matière de remise en vente sur folle enchère, les voies de recours sont étroites : la décision du juge de l’exécution sur la contestation du certificat n’est pas susceptible d’appel, et le jugement d’adjudication ne l’est que du chef statuant sur une contestation ; seul l’excès de pouvoir rouvre le pourvoi.

La contestation du certificat appartient au seul adjudicataire, à l’exclusion du débiteur et des créanciers (Civ. 2e, 16 décembre 2010, n° 09-71.327). La contestation se forme par conclusions d’avocat déposées au greffe du juge de l’exécution, dans un délai de quinze jours suivant la signification. L’article R. 322-68 ferme l’appel contre cette décision ; l’article R. 322-60 ne l’ouvre contre le jugement d’adjudication que du chef statuant sur une contestation, dans les quinze jours de la notification.

La fermeture n’est pourtant pas absolue. Lorsque le juge de l’exécution statue en dernier ressort sur la contestation du certificat et sur d’autres chefs de demandes, l’appel de ces seuls chefs reste recevable (Civ. 2e, 24 mars 2022, n° 21-11.452). Ce contentieux relève des voies d’exécution.

L’excès de pouvoir, seule brèche ouverte

Depuis 1991, la Cour de cassation juge le pourvoi en cassation irrecevable contre un jugement d’adjudication, sauf excès de pouvoir caractérisé ; la solution est restée constante en 2011, 2012 et 2018. Constitue un excès de pouvoir « le fait pour un juge de statuer sans qu’une partie ait été entendue ou dûment appelée ».

Pour l’arrêt du 9 juin 2022, l’adjudicataire défaillant, resté propriétaire, doit être appelé à l’audience d’adjudication. Faute de l’avis recommandé du greffe (article R. 322-69, alinéa 4), le juge excède ses pouvoirs : la Cour de cassation annule le jugement en toutes ses dispositions. La brèche reste étroite. L’annulation ne sanctionne que le dépassement des pouvoirs du juge, jamais l’erreur de droit ou l’appréciation des faits, et le pourvoi suppose un avocat aux Conseils.

Surenchère et folle enchère : deux mécanismes à ne pas confondre

La surenchère est une enchère nouvelle, portée par un tiers dans les dix jours de l’adjudication sur un prix majoré du dixième, tandis que la folle enchère sanctionne l’adjudicataire qui ne règle pas le prix ; deux causes distinctes, deux régimes distincts, et la seconde n’exclut pas la première.

L’article R. 322-55 du code des procédures civiles d’exécution ferme toute seconde surenchère : « Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication ». La faculté de surenchérir ne s’exerce qu’une fois par procédure, « quelles que soient les péripéties de l’adjudication qui la suivent » (Civ. 2e, 15 janv. 2004, n° 02-12.688). La déclaration de surenchère reste toutefois recevable après une remise en vente, « en l’absence de disposition contraire » (Civ. 2e, 7 janv. 2016, n° 14-26.887). Il résulte de la combinaison de ces deux décisions que la seconde vente forcée n’épuise pas une faculté intacte. Une surenchère déjà exercée, en revanche, ne renaît pas.

Et pour les meubles ? Un régime plus sommaire

En matière mobilière, la revente qui suit la défaillance de l’adjudicataire obéit à des règles nettement plus sommaires : aucun texte n’impose de certificat du greffe, ni de sommation de huit jours, ni de saisine du juge de l’exécution avant la remise en vente.

Trois textes couvrent ce versant : les articles L. 321-14 du code de commerce (ventes volontaires de meubles), L. 143-9 (fonds de commerce) et R. 221-38 du code des procédures civiles d’exécution (saisie-vente). En saisie-vente, le prix est payable comptant et le bien revendu sans délai, quand le régime immobilier compte en mois. Le régime des ventes aux enchères de meubles obéit à d’autres règles que la procédure immobilière, exposées dans un article dédié.