Privilège de prêteur de deniers : régime depuis 2022 et saisie

Votre acte de prêt immobilier ou de vente mentionne un « privilège de prêteur de deniers » (PPD) au profit de la banque. Depuis le 1er janvier 2022, cette garantie est une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402, 2° du Code civil). La réforme change surtout le rang de la banque, donc son sort face aux autres créanciers si l’immeuble est saisi.

Le privilège de prêteur de deniers est devenu une hypothèque légale spéciale en 2022

Depuis le 1er janvier 2022, ce que les actes appellent encore le privilège de prêteur de deniers est une hypothèque légale spéciale, régie par l’article 2402, 2° du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : elle garantit, sur l’immeuble acquis, la créance de celui qui a fourni les deniers de l’achat.

Une hypothèque légale est une sûreté réelle que la loi attache elle-même à la créance. Les conditions de fond n’ont pas bougé : le 2° reprend mot pour mot celles de l’ancien privilège. Seule la qualification a changé : le texte figure désormais sous la section « Des hypothèques légales » du code.

Le rapport au Président de la République sur l’ordonnance, texte non normatif, évoque la « transformation des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales ». Ce changement de nom s’accompagne d’un nouveau régime de rang.

Un acte signé avant la réforme peut viser l’article 2374, 2°, numérotation de 2006 à 2021 (article 2103, 2° auparavant). Ce renvoi ne désigne plus le prêteur de deniers, car l’article 2374 actuel traite de la cession de somme d’argent à titre de garantie.

L’hypothèque du prêteur de deniers suppose un prêt affecté à l’achat et constaté par acte authentique

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne naît que si le prêt a servi à acheter l’immeuble et si cet emploi est prouvé par deux actes : l’acte d’emprunt authentique, qui mentionne la destination des fonds, et la quittance du vendeur, qui constate le paiement du prix avec les deniers empruntés.

L’article 2402, 2° du Code civil garantit « la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble », sous une réserve : il faut qu’il soit « authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ».

Les deux conditions sont cumulatives :

• l’acte d’emprunt, passé en la forme authentique devant notaire, constate la destination des deniers ;
• la quittance du vendeur, c’est-à-dire l’écrit par lequel il reconnaît avoir été payé, constate leur emploi, et doit elle aussi être authentique.

Le texte n’attache donc pas cette hypothèque à la créance du prêteur si l’une des deux constatations manque. La garantie porte sur le seul bien immobilier financé, que l’article 2402 désigne par les mots « sur celui-ci ».

Depuis 2022, le prêteur de deniers prend rang au jour de son inscription

Depuis le 1er janvier 2022, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers prend rang au jour de son inscription au fichier immobilier, registre tenu par le service de la publicité foncière (SPF), comme une hypothèque conventionnelle (article 2418 du Code civil) ; la loi ne lui accorde plus de rang rétroactif à la date de l’acte de vente.

Le rang fixe l’ordre dans lequel les créanciers inscrits sont payés sur le prix de l’immeuble. L’article 2418 le rattache à une date unique : « Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi. » Le qualificatif « légale » ne dispense donc pas le prêteur de deniers de cette formalité, dont le texte n’exempte que l’hypothèque du syndicat des copropriétaires.

Deux inscriptions le même jour : une règle de départage, pas une rétroactivité

L’article 2418 du Code civil ordonne plusieurs hypothèques inscrites le même jour sur le même immeuble, quel que soit l’ordre du registre : l’hypothèque légale est alors réputée antérieure à l’hypothèque judiciaire ou conventionnelle.

Entre hypothèques légales du même jour, la règle est la concurrence (le même rang), sauf un cas nommé : « l’hypothèque spéciale du vendeur et l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde ». Le vendeur passe donc avant la banque inscrite le même jour, mais le rang du prêteur ne remonte pas pour autant à la date de l’acte.

Une inscription tardive expose le prêteur aux créanciers inscrits avant lui

Entre la signature de l’acte et l’inscription de l’hypothèque légale spéciale, un créancier qui inscrit sa propre sûreté sur l’immeuble un jour antérieur prime le prêteur de deniers (premier alinéa de l’article 2418). Une inscription prise le même jour relève en revanche de la règle de départage.

La loi n’accorde plus au prêteur de délai protecteur, donc chaque jour d’écart profite à un créancier plus rapide. Cette conséquence se déduit de la lecture des textes.

L’hypothèque du syndicat des copropriétaires passe devant pour les créances récentes

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une hypothèque légale spéciale sur le lot vendu du copropriétaire débiteur, pour ses créances de l’année courante et des quatre dernières années échues (3° de l’article 2402 du Code civil).

Pour l’année courante et les deux dernières années échues, l’hypothèque du syndicat « prime toutes les autres hypothèques », celle du prêteur comprise. Pour les troisième et quatrième années échues, elle « vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers ».

Sur le prix du lot vendu, les créances récentes du syndicat passent donc avant la banque qui a financé l’achat.

Les privilèges nés avant le 1er janvier 2022 conservent leur rang rétroactif

Un privilège de prêteur de deniers né avant le 1er janvier 2022 garde le rang qu’il avait acquis sous l’ancien droit, selon le rapport au Président de la République, qui indique que la réforme assimile ces privilèges à des hypothèques légales mais « réserve la rétroactivité de leur rang ».

Ce rang rétroactif tenait à l’ancien article 2379 du Code civil, abrogé au 1er janvier 2022. La Cour de cassation en a rappelé le mécanisme le 1er octobre 2020, pour juger ce délai inapplicable dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle. Le prêteur « conserve son privilège par une inscription qui doit être prise […] dans le délai de deux mois à compter de l’acte de vente ». L’inscription prise à temps produisait l’effet recherché : « le privilège prend rang à la date dudit acte ».

La même décision précisait la sanction, tirée de l’ancien article 2386 : le privilège inscrit hors délai « dégénère en hypothèque et ne prend rang, à l’égard des tiers, que de la date de l’inscription ». Le délai de deux mois décidait donc du rang, hors de ces trois départements.

Les anciens numéros figurent encore dans les contentieux : un pourvoi jugé le 8 janvier 2026 visait l’article 2374 dans sa rédaction de 2006, pour des faits de 2009. La Cour a tranché sur un autre terrain. Le numéro 2379 appelle davantage la vigilance : il désigne aujourd’hui le gage immobilier, sans rapport avec le prêteur de deniers.

Pour un prêt antérieur à 2022, le rang du privilège se lit donc sur deux dates : l’acte de vente et l’inscription.

En cas de saisie immobilière, le prêteur de deniers est payé comme créancier inscrit

Dans une saisie immobilière, le prêteur de deniers n’a aucune règle d’admission propre : il participe à la distribution du prix s’il est inscrit à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, ou inscrit avant la publication du titre de vente et intervenu dans la procédure (article L. 331-1 du Code des procédures civiles d’exécution, CPCE).

Une fois admis, le prêteur est classé selon les règles de rang exposées plus haut : date d’inscription, départage des inscriptions du même jour, rang rétroactif des privilèges nés avant 2022.

Cette distribution suit la vente de l’immeuble saisi, dont notre guide retrace le déroulement de la saisie immobilière.

L’article L. 331-1 dresse une liste fermée : « Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente » le créancier poursuivant, les créanciers inscrits dans ces conditions de date et d’intervention, et quelques créanciers nommés, dont le syndicat des copropriétaires (3° de l’article 2402 du Code civil). Le prêteur de deniers n’y est pas nommé : il y participe au titre de son inscription, et relève des règles prévues pour dénoncer la saisie immobilière aux créanciers inscrits. Notre article sur les autres catégories précise qui est payé sur le prix de la vente.

La vente de gré à gré est possible après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères (article L. 322-1 du CPCE). Elle suppose l’accord du débiteur, du créancier poursuivant, du syndicat des copropriétaires et des créanciers inscrits retenus par les mêmes conditions de date et d’intervention. Le prêteur de deniers qui remplit ces conditions doit donc y consentir.

Le coacquéreur qui n’a pas emprunté est concerné par un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2019 (1re civ., n° 17-27.411). Selon la Cour, « même dans l’hypothèse où un prêt est souscrit par l’un seulement des acquéreurs », « l’assiette du privilège de prêteur de deniers est constituée par la totalité de l’immeuble ». La banque aurait donc pu poursuivre la vente forcée « sans engager une procédure préalable de partage ».

Encore fallait-il que l’inscription couvre tout le bien. Dans l’espèce, le notaire l’avait prise sur la seule quote-part de l’emprunteur : à l’égard des tiers, la banque n’était donc qu’un créancier personnel, sans droit de poursuite sur l’immeuble indivis.

Cet arrêt a été rendu sous l’ancien régime. Seul son principe d’assiette paraît transposable à l’hypothèque légale spéciale, par déduction fondée sur l’article 815-17 du Code civil, que la réforme n’a pas modifié. La sanction de l’inscription limitée à la quote-part reposait, elle, sur l’ancien article 2379 : sa transposition n’est pas acquise. Aucune décision de la Cour de cassation postérieure à 2022 appliquant ce principe d’assiette à l’hypothèque légale spéciale n’a été trouvée à la date de rédaction. La même absence vaut pour le rang du prêteur dans la distribution du prix.

Rang, accord à une vente de gré à gré, sort de la part d’un coacquéreur : ces questions se vérifient sur les actes et les inscriptions du dossier, ce qu’un avocat en saisie immobilière examine pour le débiteur comme pour le créancier.